Vastgoed aangekocht via de vennootschap.
Wat nu?

U hebt vastgoed aangekocht met de vennootschap? Dan kunt u aan het einde van uw loopbaan drie opties overwegen:

1. Verkoop uw vastgoed
2. Draag uw vastgoed over
3. Houd uw vastgoed in de vennootschap

Wilt u het vastgoed behouden om er privé van te blijven genieten, dan zijn er twee opties:

• U ontvangt het vastgoed bij de vereffening van de vennootschap OF
• U koopt het vastgoed voordat u de vennootschap vereffent

Deze twee opties brengen verschillende fiscale gevolgen met zich mee. De ene kan u meer ten goede komen dan de andere, afhankelijk van uw situatie en doelen.

Optie 1: U ontvangt het vastgoed bij de vereffening van de vennootschap

U krijgt het vastgoed terug op het moment van liquidatie bij de verdeling van het maatschappelijk vermogen. Dit kan interessant zijn als u aan de specifieke voorwaarden voldoet om de hoge registratiebelasting van 12% te vermijden.

Wat zijn de voorwaarden?

• De vennootschap moet een personenvennootschap zijn (Wel voor een BV, nooit voor een NV).

• De huidige aandeelhouder moest al aandeelhouder van de vennootschap zijn op het moment dat de vennootschap het onroerend goed verwierf met betaling van registratiebelasting

Het nadeel van deze optie

• U kan geen liquidatiereserve aanleggen op de waarde van de belaste meerwaarde
• Dit betekent een belastingdruk op de gerealiseerde meerwaarde tussen 44% en 47,5% in plaats van tussen 28% en 32%.

Optie 2: U koopt het vastgoed voordat u de vennootschap vereffent

Het voordeel van deze optie

• U kan een liquidatiereserve aanleggen op de meerwaarde na belastingen (bijkomende belastingdruk is dan 10%) in plaats van de 30% roerende voorheffing te moeten betalen op de liquidatiebonus.

Het nadeel van deze optie

• U moet op het moment van een particuliere aankoop het vastgoed meteen ook financieren
• U betaalt 2,5%, 3% of 12% registratiebelasting, afhankelijk van de persoonlijke situatie en het type vastgoed.

De keuze tussen de eerste en tweede optie hangt af van de te betalen registratiebelasting en de meerwaarde die gerealiseerd wordt op het vastgoed. Maak gerust een afspraak met onze experten om dit voor u persoonlijk te laten berekenen.

Hebt u meerdere onroerende goederen met de vennootschap aangekocht die u hoofdzakelijk verhuurt en een grote meerwaarde hebben en die u graag binnen de familie wenst te houden? Dan kunt u van uw vennootschap een patrimoniumvennootschap maken.

De voordelen van een patrimoniumvennootschap

• Als de onroerende goederen in de vennootschap blijven, dan is er geen meerwaardebelasting (deze komt wel later voor uzelf of de overnemers van de aandelen). Er is ook geen registratiebelasting en liquidatiebelasting.
• Brengt u op het einde van uw carrière uw onroerend goed onder in een patrimoniumvennootschap, dan doet u vooral uw kinderen een groot plezier. In het kader van successieplanning is dit een verstandige keuze.

U kan uw kinderen dan aandelen schenken en dus roerend vermogen in plaats van onroerend vermogen. Schenken van roerend vermogen in rechte lijn kan aan een tarief van 3%. Schenkt u onroerend vermogen, dan moet u rekening houden met progressieve tarieven van 3%, 9%, 18% en 27%, naargelang de waarde van dat onroerend goed.

De nadelen van een patrimoniumvennootschap

• Blijft u zelf de aandeelhouder van de vennootschap, dan heeft u van uw onroerend vermogen roerend vermogen gemaakt (aandelen in plaats van vastgoed). In Vlaanderen worden roerend en onroerend vermogen apart belast mbt de erfbelasting in rechte lijn en tussen partners. Maakt u van onroerend goed roerend goed, dan kan dit de belastingdruk heel erg verhogen.
• Uw vennootschap blijft bestaan en dat brengt extra kosten met zich mee: neerlegging jaarrekening, boekhoudkosten, eventueel voordeel van alle aard…
• De huurinkomsten komen niet op uw privé-rekening maar worden belast in de vennootschap.