test

‘Betaal ik mijn opbrengstpand volledig met eigen kapitaal of ga ik toch beter een lening aan?’

Johan Boes (Expert Van Breda Advisory): ‘U hebt voldoende kapitaal om te investeren in beleggingsvastgoed. Is een lening aangaan dan overbodig?

Het lijkt een logische vraag waarop u spontaan ‘ja’ zou antwoorden. En toch doet u er goed aan om een bedrag te ontlenen, zelfs als u over voldoende financiële middelen beschikt. En wel om de volgende redenen:

U creëert een financiële aftrekpost in uw personenbelasting

U wordt belast op het bezit van elk opbrengstpand, ongeacht of u het al dan niet verhuurt. We hebben het dan over uw belastbaar ‘bruto’ onroerend inkomen. De hoogte van dit onroerend inkomen en dus ook uw belastingdruk hangt af van het kadastraal inkomen van uw pand, de indexatievoet enz… Ontleent u een bedrag voor uw beleggingsvastgoed, dan mag u de intrestlasten aftrekken van uw ‘bruto’ onroerend inkomen, waardoor ook uw belastingdruk daalt.

Zit u in de hoogste belastingschijf, dan is uw fiscaal voordeel maar liefst 50% + gemeentebelasting.

U kan echt nooit meer intrestlasten aftrekken dan de hoogte van uw ‘bruto’ onroerend inkomen.

Welk bedrag u leent, is maatwerk. Maar ik licht het basisprincipe toch even toe met een voorbeeld:

Leent u het bedrag volledig via een bulletkrediet (een lening waarbij u tijdens de looptijd enkel de rente terugbetaalt en pas op de einddatum het volledige kapitaal) aan 1,25%, dan is de werkelijke kost van dit krediet slecht 0,58% omwille van het fiscale voordeel (rekening houdend met een aanslagvoet van 50% + een gemeentebelasting van 7,5 %).

Uw lening kost dan nog altijd geld, ook al is het slecht 0,58%. Maar uw kapitaal dat dankzij de lening beschikbaar blijft, kan u wel laten renderen binnen de lijnen van uw beleggersprofiel. Ligt uw rendement op uw eigen kapitaal hoger dan de netto 0,58% kost van uw krediet, dan doet u er absoluut een voordeel mee als u leent. Bij een goed gespreide beleggingsportefeuille is de kans groot dat u gemiddeld een hoger rendement haalt.

Enkel als deze opbrengst gemiddeld lager is dan 0,58%, is het niet verstandig om te lenen voor uw vastgoedinvestering.’

U bewaakt het evenwicht tussen uw roerend en onroerend inkomen in het kader van de erfbelasting

Vlaanderen maakt voor erfenissen in rechte lijn en tussen partners een opsplitsing tussen het onroerend en roerend vermogen voor de heffing van de erfbelasting. Door deze opsplitsing kunnen de erfgenamen tweemaal genieten van het laagste tarief.

Koopt u het beleggingsvastgoed volledig met eigen middelen dan zal uw roerend vermogen afnemen en uw onroerend vermogen stijgen.

Koopt u met krediet dan blijft uw roerend vermogen intact en uw onroerend vermogen, als basis voor de erfbelasting, ook.

 

Auteur

Barbara Claeys

maandag 30 september 2019